Atualmente em muitas regiões do país, como é o caso do norte do estado do Rio Grande do Sul, o valor do hectare de áreas agrícolas, seja para venda ou para arrendamento, está valorizado. Isso ocorre por vários motivos. Entre eles a escassez de áreas novas, devido a questões ambientais, dificuldades de logística, armazenamento e questões operacionais em geral, e também, os valores pagos e câmbio favorável para exportação de determinados produtos agrícolas, em especial a soja.

Com isso, para muitos investidores empresariais e produtores rurais com dinheiro em caixa, acaba sendo um ótimo negócio o investimento em terras. Isso porque a tendência no longo prazo é que a terra valorize ainda mais.

Além da valorização das áreas em si, a possibilidade de “locar” a terra para uso de terceiros (o arrendamento) é outra possibilidade interessante para negócios, pois permite uma renda “passiva” a cada safra, sem que necessariamente ocorra desvalorização do imóvel, o que tende a ser um comportamento inverso no caso de imóveis em áreas urbanas (casas, prédios e apartamentos).

Há um ponto importante nesse cenário de aquecimento do mercado imobiliário rural que é a carência de profissionais especializados nesse segmento. Isso porque, como qualquer imóvel, áreas rurais são patrimônios de alto valor, e que possuem uma diversidade muito grande entre si. Por isso, a correta precificação das áreas para compra e venda, bem como identificação das aptidões e características da área, é fundamental para que ambas as partes saiam ganhando na transação.

Para saber mais sobre o assunto conversamos com o Eng. Agr. Fernando Scalon, proprietário de um escritório especializado na compra e venda de imóveis rurais na região norte do RS, e fizemos algumas perguntas sobre o tema.

Revista Plantio Direto: O que se deve ter em mente quando o objetivo é comprar ou vender um imóvel rural?

Fernando Scalon: É importante a clareza dos objetivos de uso da área, seja criação de animais como gado de corte, de leite, construção de instalações para criação de aves e suínos, implantação de pomares ou estufas, ou então, para cultivos extensivos como grãos.No caso da compra, após a definição da finalidade, busca-se analisar a região em que se localiza a área quanto a alguns indicadores.

Por exemplo: é importante a verificação do índice pluviométrico (quantidade e distribuição de chuvas ao longo do ano) e o clima geral da região, bem como verificar o zoneamento agrícola de risco climático para o cultivo desejado. Isso serve para garantir que a possibilidade de frustrações de produção seja mínima, e para garantir também acesso a financiamento e seguro agrícola.

Após a verificação desses aspectos, parte-se para análise de outros detalhes e indicadores. As características desejáveis de cada área irão variar conforme a finalidade de uso e cultivos que serão realizados. A topografia/relevo é um dos principais pontos, pois isso irá definir a aptidão da área para mecanização, irrigação, e o próprio desenvolvimento dos cultivos.

Também é importante analisar a área em relação a tráfego de pessoas, veículos, máquinas e equipamentos, considerando a questão de entrada de insumos na propriedade, bem como a saída do produto, sejam eles grãos, carne, frutas, entre outros, é importante a verificação das distâncias e acessos à área como um todo, além do estado das estradas e caminhos para tráfego, bem como a localização de locais próximos para entrega e armazenamento do produto.
 

Outras características importantes a serem consideradas incluem o tipo de solo (muito relacionado à topografia e região) e atributos físicos, químicos e biológicos. Os solos podem variar em vários aspectos, mas principalmente em profundidade (latossolos x neossolos), textura (teores de argila, silte e areia), e a fertilidade natural, incluindo nesse caso acidez, e teores de matéria orgânica, fósforo e potássio, por exemplo. É importante ter em mente que determinados tipos de solo, principalmente em áreas baixas/várzeas, podem ter facilidade de encharcamento, que pode causar problemas para determinados cultivos.
No caso de venda, é importante dimensionar o valor da área corretamente, pois ele ficar muito acima do praticado pelo mercado, isso poderá atrasar a venda ou inviabilizá-la.

RPD:O que se deve ter em mente quando se busca arrendar ou ser arrendatário de áreas rurais?

Scalon: No caso do arrendamento de áreas, em especial para aquelas cujo objetivo é produzir grãos, é importante observar a média de produção da região. Em geral as pessoas não verificam a condição de fertilidade do solo. Esse é um ponto importante, pois no caso de a fertilidade do solo estar baixa, será necessário um investimento maior em fertilizantes e corretivos de solo para elevar os indicadores químicos até um nível adequado. Isso é válido também para questões físicas/estruturais do solo, em especial em casos de compactação muito intensa.

Existe um custo para executar medidas para melhoria da fertilidade como um todo, seja o custo da aplicação de insumos, seja o custo de implantar cultivos de cobertura e adubação verde, bem como pode ser necessário intervenções mecânicas no solo, como uma escarificação, por exemplo. Outro ponto a ser considerado são os índices pluviométricos da região/área.

No caso do arrendante, é importante dimensionar corretamente o valor do arrendamento a ser cobrado. Existe em alguns locais e casos a tendência de o valor do arrendamento ser alto, devido a grande procura por áreas rurais na região. Porém no caso de ocorrer alguma frustração de safra, em especial por estiagem ou outros problemas climáticos, o arrendatário acaba entregando a área, sem conseguir realizar o pagamento ou precisa fazer o pagamento de forma parcial.

RPD: Qual a função de um corretor de imóveis no processo de compra ou venda de áreas?

Scalon: Uma Corretora com foco em áreas rurais atualmente deve ter, não só a capacidade de fazer vistorias e realizar a intermediação em compras e vendas, mas também deve ter a capacidade de dimensionar o valor e prazos adequados para a realidade da região, e aptidão da área, bem como deve ter a capacidade de organizar a documentação e burocracia.

RPD: Quais são as mais recentes fronteiras agrícolas? Quais estados e regiões estão em alta para compra e venda?

Scalon: Em todo o país, hoje existem áreas que podem ser consideradas “fronteiras agrícolas” no sentido de que, anteriormente, a falta de tecnologias e conhecimento restringiram determinadas áreas para uma aptidão ou aptidões pouco rentáveis. Atualmente os avanços nesses quesitos permitem que algumas áreas possam ter maior rentabilidade ou então possuam novas aptidões que podem ser exploradas. Um exemplo é que muitas áreas que antes eram dedicadas para criação de gado de forma extensiva no RS estão sendo remanejadas para produção de grãos, em especial soja.

Para essa modificação de atividades na área, é importante a consulta com pessoas especializadas para auxiliar no momento de escolher e verificar como explorar determinadas áreas. Isso é interessante, pois permite que produtores que buscam expandir suas atividades não necessitem expandir para regiões muito distantes do local de origem. A expansão da atividade agrícola normalmente requer uma grande mudança no estilo de vida e na maneira de operar, a maioria dos produtores não está disposta a fazer uma mudança tão drástica na forma de viver, em prol de uma expansão das atividades.

Atualmente, pensando em áreas não muito exploradas ou que ainda não estão tão valorizadas, podemos mencionar as regiões Norte e Nordeste do país. Na região Norte estão os estados do Pará e Rondônia, que ainda possuem áreas com potencial agrícola, embora dependendo da região, já há uma valorização das terras de forma que o custo/benefício começa a não ficar tão interessante, a menos que o objetivo seja cultivos de alto valor agregado.

Também podemos mencionar o estado de Roraima, cujas áreas ainda não possuem em geral um valor alto, e isso pode compensar o custo com correção do solo para cultivo de soja e milho.No Nordeste brasileiro, a região batizada de Matopiba, que inclui os estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia, já está há vários anos sendo explorada. Na última década, a região composta pelos estados do Sergipe, Alagoas e nordeste da Bahia tem sido buscada para cultivo de grãos como soja e milho.

RPD: Como funciona o pagamento do corretor?

Scalon: Os honorários destinados ao corretor são fixados em porcentagem, que é acordada antes do início das atividades, e dimensionada de acordo com a complexidade do trabalho e necessidade de profissionais envolvidos no processo.
Segundo Fernando Scalon, as boas práticas na compra ou venda imóveis rurais incluem:
1. escolha de um escritório ou corretor de sua confiança, credenciado e capacitado no segmento, e que tenha facilidade em encontrar compradores ou vendedores de áreas.
2. Providenciar toda a documentação necessária para averiguação por parte dos possíveis compradores, pois dessa forma há transparência e tranquilidade para a negociação, evitando “surpresas” desagradáveis no decorrer da transação.
3. Toda vez que um possível comprador for visitar a área deve-se preencher uma ficha de visita com os dados da pessoa, para que o proprietário da área conheça o perfil dos interessados.
4. Como padrão na negociação, não se deve reconhecer proposta verbal, pois estão envolvidos valores considerados altos.

Para concluir, neste texto buscamos esclarecer alguns pontos e trazer informações gerais sobre o assunto, que com certeza é bastante amplo e não se esgota aqui, pois cada região do país tem suas peculiaridades em termos de aptidão e valores praticados para áreas rurais.